A compra de um imóvel, seja ele o primeiro ou não, é uma realização pessoal na vida de todas as pessoas. Mas, esse sonho, pode tornar-se um pesadelo, se algumas cautelas não forem tomadas.
É importante, ficar atento a toda documentação das partes envolvidas e principalmente nas documentações do imóvel.
Por isso, caso a pessoa tenha dúvida se toda a documentação do imóvelestá correta, é importante contar com o auxílio de pessoas qualificadas, como por exemplo, corretores e imobiliárias que contem com um bom amparo jurídico.
Menciono abaixo, alguns documentos que são imprescindíveis para iniciar a compra do imóvel, ocorre que de estado para estado, eles serão alterados.
Além disso, é preciso ficar de olho no ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Intervivos) – que não sai barato. A alíquota média do imposto no país é de 2% do valor total do imóvel. Então, se um imóvel é vendido por R$ 300 mil, estamos falando de R$ 6 mil.
Assim, a compra e venda pode ser feita por meio de contrato de compromisso de compra e venda, mas a transferência da propriedade apenas ocorre com a lavratura de escritura pública de compra e venda, com o devido registro no cartório competente.
Os documentos solicitados variam se você está comprando ou vendendo um imóvel. Confira abaixo:
Para o COMPRADOR
Pessoa Física:
- Cópia do RG
- Cópia do Cadastro de Pessoa Física (CPF)
- Cópia do Comprovante de Residência
- Se o comprador tiver menos de 18 anos, deve apresentar também a cópia da Escritura de Emancipação ;
- Se o comprador é solteiro, o comprovante de Estado Civil é a cópia da Certidão de Nascimento;
- Se o comprador é casado;
Seu cônjuge deve apresentar os mesmos documentos citados acima e ambos devem apresentar em conjunto a cópia da Certidão de Casamento, observando o regime:
- Comunhão Parcial de Bens na vigência da Lei 6.515/77 (somente certidão)
- Comunhão Universal de Bens antes da vigência da Lei (somente certidão)
- Comunhão Universal de Bens na vigência da Lei (com pacto)
- Separação Obrigatória de Bens
- Separação Total de Bens (com pacto)
- De participação final dos aquestos (com pacto)
- Se o comprador tem uma união estável, deve apresentar a cópia da escritura pública declaratória deunião estável.
- Se comprador é separado ou divorciado, deve apresentar a cópia da Certidão de Casamento com Averbação ou o Termo de Audiência.
Pessoa Jurídica:
- Cópia do Contrato Social ou Estatuto Social
- Cópia do CPF dos representantes legais
- Cópia do RG dos representantes legais
- Cópia da última alteração contratual
- Cópia do cartão do CNPJ
- Certidão Simplificada da Junta Comercial
Para o VENDEDOR
Pessoa Física:
- Cópia do RG
- Cópia do Cadastro de Pessoa Física (CPF)
- Cópia do Comprovante de Residência
-Certidão de Casamento ou Nascimento
O vendedor deve apresentar as Certidões Negativas de:
- Ações na Justiça Federal
-Certidão Trabalhista
- Ações cíveis
- Ações das Fazendas Estadual e Municipal (Executivos Fiscais)
- Protesto de títulos
- Certidão Conjunta de quitação de tributos e contribuições federais e da dívida ativa da União (se for comerciante)
"Caso o vendedor não resida na localidade do imóvel, deverá apresentar todas as certidões do seu atual domicílio e da localidade do imóvel.
Pessoa Jurídica:
- Cópia do Contrato Social ou Estatuto Social
- Cópia do CPF dos representantes legais
- Cópia do RG dos representantes legais
- Cópia da última alteração contratual
- Cópia do cartão do CNPJ
- Certidão Simplificada da Junta Comercial
Documentos do imóvel: mostram se há dívidas atreladas ao imóvel e se ele está devidamente registrado.
- Certidão Atualizada Completa (para saber se o imóvel foi vendido informalmente a alguém). O documento é emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis.
- Certidão negativa de impostos expedida pela prefeitura ou cópia do carnê de imposto predial dos últimos cinco anos.
- Cópia autenticada do IPTU do ano, acompanhada de parcelas pagas até a data do negócio, expedida pela prefeitura.
- Averbação da construção junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
- Planta do imóvel aprovada pela prefeitura ou croqui com dimensões, assinado pelo engenheiro ou arquiteto com respectivo número do Crea (registro profissional)
- Certidão negativa de débitos condominiais (em caso de apartamento).
Contrato de compra e venda
Precisa ser feito juntamente com um advogado especialista na área e deve conter:
- Informações dos compradores e vendedores> nome completo, RG, CPF, profissão e estado civil
- Valor total do imóvel
- Forma de pagamento
- Valor dado como sinal
- Período das parcelas pagas e taxas de juros envolvidas
- Multas envolvidas em caso de rescisão de contrato, atraso na entrega do imóvel ou entrega do imóvel em condições diferentes daquelas conhecidas e negociadas.
- Comissão da imobiliária
- Caso o imóvel seja vendido com alguma mobília, os itens também devem constar do documento
No que se refere as certidões, a importância delas é para saber se são positivas ou negativas. As certidões apresentadas precisam ser "negativas", ou seja, não carregar nenhum tipo de ônus sobre o imóvel – como hipoteca, penhora, usufruto, dívida com a Receita Federal.
Se houver algum problema, dívida, ou ônus, ela é chamada de certidão "positiva" e pode comprometer o processo de compra e venda do imóvel. Mas a certidão positiva não necessariamente inviabiliza a compra. "As certidões devem ser negativas, mas caso apresentem apontamentos (certidão positiva), é preciso verificar se a ação apresenta risco para a venda, como uma futura penhora do imóvel. Caso o apontamento já esteja arquivado, o vendedor deve apresentar um documento que comprove isso [a chamada certidão de Objeto e Pé]", diz Freire.
As certidões têm duração de 30 a 60 dias e podem ser obtidas através de um despachante ou pessoalmente nos cartórios de Registro de Imóveis, Protesto e Registro Civil. Alguns delas podem ser solicitadas online, como a certidão de dados cadastrais do imóvel, o chamado IPTU, ou a certidão negativa de débitos de tributos imobiliários.
Mayara Alflen
OAB/PR 78.516
Alflen & Senger Advogadas
